אם אתם חושבים לאייש את תפקיד ועד הבית, טבעי שתרצו להבין טוב יותר מראש מהו חוק בתים משותפים ובמה דברים אמורים.
איך עושים את זה ומה אומר החוק בנושא? חשוב לדעת שבכל מה שנוגע למגורים בבניין משותף יש חוקים מאוד ברורים שאותם כל הדיירים צריכים לכבד.
כך למשל, כאשר מנסים להבין במה עוסק חוק בתים משותפים, אנחנו רואים שכל מה שקשור למרחב הציבורי מקבל התייחסות.
לדוגמה: איך מתחזקים את המעליות ואת הלובי? מה עושים אם אחד מהשכנים עושה שיפוצים וכתוצאה מכך מפריע לשכנים האחרים? ומה עושים אם ישנה מריבה אינסופית בין השכנים?
בדרך כלל וועד הבית הוא זה שאחראי לטפל דברים ולכן ברור מדוע אתם חייבים להכיר את החוק ולדעת מה באמת נמצא תחת האחריות שלכם ומה לא.
חוק בתים משותפים – התאמות לאנשים עם מוגבלויות
אי אפשר לדבר על חוק בתים משותפים ולא להזכיר גם את הנושא של התאמת הבניין לאנשים עם מוגבלויות. אומנם זה נכון שלפני שנים המודעות לנושא הזה בישראל לא הייתה בשיאה, אך אנחנו בהחלט רואים שעם הזמן הדברים משתנים.
לכן היום קשה מאוד לראות גורדי שחקים שאינם מותאמים גם לבעלי מוגבלויות, שכן במידה והבניין לא יותאם גם לאנשים עם מוגבלות כלשהי, הם פשוט לא יוכלו להיכנס אליו.
בנוסף לכל אלה, חוק בתים משותפים עסוק גם ברעשים שעלולים להטריד את השכנים ואת אזור הבניין כולו. כך, לדוגמה, החוק מדבר גם על הנושא של צפירות באזור בניין מגורים, שכן צפירות עלולות להטריד ולהפריע מאוד.
לא אחת קורה שבבניין משותף אחד מהשכנים בוחר לגדל חיית מחמד כמו כלב, וזו אכן זכותו, אך מה עושים אם אותה חיית מחמד מטרידה ומרעישה?
אומנם זה נכון שבתוך ביתו כל שכן יכול לעשות כרצונו, אך ברגע שהעניין פוגע בשאר השכנים, יש להתייחס לדברים בצורה שונה.
כיצד מתמודדים עם שכן שאינו שומר על התקנות ועל החוקים?
למרות שבאופן כללי ברור לכל אחד כיצד עליו להתנהג כאשר הוא בוחר לגור בבית משותף, בפועל אנחנו רואים שיש מטרדים ושיש לא מעט אנשים שעוברים על החוקים – לכן חייב שיהיה גוף עבור ניהול בתים משותפים. כאן בדיוק אתם, ועד הבית, נכנסים לתמונה, כי בסופו של דבר האחריות לשלום הבית היא שלכם.
לכן כדאי לזכור שאומנם אפשר לקיים ישיבות ואספות דיירים, אך במידה והיחסים בין השכנים מתדרדרים, תמיד ניתן יהיה לפנות גם אל האגודה לתרבות הדיור ולבקש סיוע מקצועי ורציני יותר.
הקשר בין חוק בתים משותפים לבין ביטוח המבנה
בעוד כי מדובר באחד ההיבטים היותר מעשיים של הנושא, לא תמיד נהוג לדון בכל הנוגע לביטוחים בעת בה אנו עוסקים בתחום חוק בתים משותפים.
ובכן, לחוק יש קשר ישיר לעולם הביטוחי, זאת מאחר וניהול תקין של הבניין שדואג לרווחת הדיירים כולל גם רכישת פוליסת ביטוח רכוש משותף מתאימה.
נכון, החוק אמנם אינו מחייב רכישת פוליסה בשום צורה – אך כל ועד בית שמתפקד בצורה סבירה אמור לדאוג לפוליסה על מנת להגן עליו (וכך גם למעשה על כל בעלי הדירות בבניין) מפני הוצאות גבוהות עבור תיקון נזקים.
מה ביטוח מכסה?
לאחר שקיבלנו קצת רקע אודות חוק בתים משותפים, הרי שעלינו להבין מה כלול במסגרת ביטוח ועדי בתים משותפים:
- ביטוח מבנה משותף – בדרך כלל מכסה עלויות תיקון (או בנייה מחדש, תלוי בחומרת הנזק) עבור נזקים שאירעו לרכוש המשותף בבניין. תחת ההגדרה של הרכוש המשותף נכללים כל האזורים המשותפים אותם חולקים כל הדיירים – מעליות, חדר המדרגות, מסדרון, חניון, שער הכניסה לבניין ועוד.
- ביטוח צד שלישי – צד שלישי (או צד ג') הוא למעשה גורם חיצוני שאינו דייר בבניין אך מגיע לבניין וכתוצאה מכך, שוהה ברכוש המשותף אותו חולקים כל הדיירים. לצורך העניין, צד ג' יכול להיות קרוב משפחה של אחד הדיירים, חבר או אפילו קולגה. במקרים בהם אורח כזה נפגע בתחומי הבניין המשותף – הרי שחברי הוועד (וכך למעשה גם כל בעלי הדירות בבניין) חשופים לתביעת נזיקין. אולם, במידה ויש לכם ביטוח איכותי עם סעיף (או הרחבה במידת הצורך) שמכסה גם מקרים כאלו – חברת הביטוח תכסה את כל ההוצאות.
- ביטוח אחריות מעבידים – בדרך כלל יש צורך להוסיף את הביטוח הספציפי הזה בתור הרחבה לפוליסה, ואנו בהחלט ממליצים על כך. ביטוח אחריות מעבידים בעצם נוגע לכל עובדי התחזוקה המועסקים בבניין – בעיקר עובדי ניקיון וגינון. גם כאן, במידה ואלו נפגעו במהלך עבודתם חברי הוועד ושאר הדיירים חשופים לתביעת נזיקין. בהינתן ביטוח מתאים, החברה המבטחת תישא בכל ההוצאות הכרוכות.
רגע – איך באה לידי ביטוי הפרה של החוק?
אז הבנו מה ביטוח בניין משותף מכסה ומה הקשר בין רכישת פוליסה מתאימה לבין חוק בתים משותפים.
אבל רגע – כיצד באה לידי ביטוי הפרה של החוק על ידי אחד הדיירים?
להלן מספר דוגמאות:
- שימוש פרטי ברכוש המשותף – כאמור, הרכוש המשותף נחלק בין כל דיירי הבניין. כך למעשה, שכן אשר החליט כי הוא "תוחם" חלק מהרכוש המשותף באופן בלעדי לעצמו, עובר על החוק.
- מטרדי רעש – חל איסור להרעיש בשעות שאינן מקובלות בחוק, וגם בשעות שמותר – קיימת רמת רעש סבירה. דייר שעובר על שני כללים אלו בעצם גורם מטרד רעש מהותי לשכניו, ועל כן הוא עובר על חוק בתים משותפים בצורה בוטה.
- מטרדי לכלוך – בתור דיירים, זהו התפקיד של כולם לשמור על ניקיון ברמה סבירה לכל הפחות – הרי אחרי הכל כולם חולקים את הרכוש המשותף. לכן, דייר לא אמור לפגוע באסתטיקה של הבניין או לגרום לסוגים אחרים של מטרדי לכלוך וריח – ולמעשה אם עושה זאת שוב ושוב מדובר גם כאן בעבירה על החוק.
כך תוכלו לשמור על חוק בתים משותפים בתור הוועד
לפני שאתם סוגרים פוליסת ביטוח בית משותף – הרי שעליכם לוודא כי אתם יודעים כיצד להתמודד עם שכן אשר עובר על חוק הבתים המשותפים.
ובכן, באופן כללי ניתן להגיד כי הטיפול במקרים כאלו תלוי ברמת החזרתיות שלהם, וכמובן גם בחומרת ההפרה.
בהרבה מאוד מקרים ניתן לפתור מחלוקות כאלו בשיחה, ואפילו לבקש מדייר להפסיק לבצע התנהגות מסוימת בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים.
אולם, במקרים חמורים יותר, בהם ניכר כי הדייר אינו משתף פעולה – בהחלט ניתן לפנות לערכאות משפטיות, כמו המפקח על חוק בתים משותפים.
בשורה התחתונה
בתור נציגי הוועד, הרי שעליכם לדאוג לרכוש מראש פוליסת ביטוח וועד איכותית שמגנה עליכם מפני כל תרחיש – וכמובן גם שעליכם להכיר לעומק את חוק בתים משותפים כך שתוכלו להתנהל בצורה נכונה.
אז אם גם אתם צריכים פוליסה איכותית שתענה על כל הדרישות שלכם – צרו קשר עוד היום עם מרכז הביטוחים, חברת ביטוח המבנים המובילה בישראל, ותוכלו לקבל הצעה מתאימה בהקדם!
שאלות ותשובות – במה עוסק חוק בתים משותפים
מה ביטוח מבנה מכסה?
השאלה מה כולל ביטוח מבנה נחשבת די נפוצה. למעשה, ביטוח מבנה משותף נועד לכסות את כל הרכוש המשותף אותו חולקים הדיירים – חדר המדרגות, מסדרונים, חניון, שער הכניסה לבניין, המראה ופינת הישיבה בלובי ועוד.
האם כל הדיירים משלמים את אותו הסכום עבור הביטוח?
ובכן, כשזה נוגע לתשלום עבור ביטוח מבנה משותף – התשלום דומה במהותו לתשלום הוועד הכללי, שבעיקר מוקדש לניהול ואחזקה של המבנה. ניתן לחלק את התשלום בצורה שווה בין כל הדיירים, אך גם ניתן לחשב את התשלום באופן יחסי, לפי גודל ושטח הדירה.
