רוב האנשים בישראל בוחרים, או נאלצים, בסופו של דבר לגור בבתים משותפים. יש לא מעט יתרונות במגורים בבתים משותפים, שכן אנחנו לא היחידים שאחראים בצורה בלעדית לתחזוקת המבנה, יש לנו שכנים שיכולים להפוך עם הזמן להיות חברים ועוד.
על מנת שכל הבניינים המשותפים יוכלו לתפקד בצורה טובה יותר, קיימים חוקי ועד בית משותף, שכן הוועד הוא זה שאחראי על ייצוג הדיירים ועל ניהול כל העניינים המשותפים של הדיירים בבניין.
הוועד נבחר בפועל על ידי אסיפה כללית, זה תפקיד התנדבותי לכל דבר ויכולים להיות בו מקסימום 5 חברים. חשוב לדעת: בין אם הבניין המשותף שבו אתם גרים מאוד קטן ובין אם אתם גרים בבניין משותף שיש בו עשרים קומות, חייב להיות בבניין שלכם וועד.
מה עושה בפועל הוועד?
אי אפשר לדבר על חוקי ועד בית משותף ולא להזכיר את התפקידים של הוועד בפועל ואת הסמכויות שלו. הוועד, למשל, אחראי על פתיחת חשבון בנק של שם ועד הבית והוא גם זה שאחראי על גביית תשלומי הוועד והפקדתם אל אותו חשבון משותף.
הוא חייב לקבל חשבונית עבור כל תשלום שהוא מבצע על עבודות כאלה ואחרות והוא צריך לנהל ספר הכנסות והוצאות על ידי גזבר מטעמו. בהליכי משפטיים שונים שבהם הבניין המשותף עשוי להיות מעורב, מי שעתיד לייצג את הדיירים הוא ועד הבית בלבד.
עוד נקודה שחשוב מאוד להעלות כאשר מדברים על חוקי ועד בית משותף זו הנקודה השייכת לקבלת החלטות לגבי הבניין. אם חשבתם לרגע שוועד הבית, מתוקף תפקידו, יקבל את ההחלטות לגבי הבניין בעצמו, כדאי לדעת שזה כלל לא מדויק.
זה לא משנה איזו החלטה צריך לקבל לגבי הבניין המשותף, עד כמה היא מהותית או עד כמה היא שולית, כי בכל מקרה, מקבלים החלטות על פי דעת הרוב. זה אומר שהוועד אומנם יצטרך להיות זה שמכנס את הישיבה בכל פעם כשיש להצביע לגבי החלטה מסוימת, אך כל החלטה תתקבל ברוב קולות.
מדוע חברי וועד הבית חייבים לעשות לעצמם ביטוח?
כאשר דנים בנושא סבוך ומורכב כמו חוקי ועד בית משותף, צריך לקחת בחשבון גם את העובדה שחברי הוועד חשופים לתביעות אישיות וישירות כתוצאה מתביעות שונות.
יש כאן אבסורד גדול, כי חברי וועד הבית בסך הכול עושים עבודתם בצורה התנדבותית, ויחד עם זאת, הם עלולים למצוא את עצמם מעורבים בתביעה גדולה שתעלה להם הון.
לכן כדאי לדעת: אומנם זה לא עניין של חוק, אך בהחלט אפשר לעשות ביטוח לוועד הבית. מאוד לא מומלץ לוותר על הביטוח הזה, כי אומנם יכול להיות שוועד הבית לא יגיע למצב שבו הוא צריך להפעיל את הביטוח, אך חשוב לדעת שיש אל מי לפנות ברגע האמת אם משהו קורה.
בחירת ועד הבית
לפי חוקי ועד בית משותף, יש לכנס אסיפת דיירים לפחות אחת לשנה. המטרה של אסיפת הדיירים היא להעלות על סדר היום נושאים הקשורים לניהול החיים המשותפים במבנה, ובין היתר ניתן להחליף חברי ועד באסיפות או למנות חדשים שהתנדבו לתפקיד, ככל שהתקבלה הצעה מרוב בעלי הדירות בבניין.
כאשר מדובר בבניין חדש, נהוג להצביע על נציגי הוועד במסגרת אסיפת הדיירים הראשונה. בדרך כלל נבחרים עד חמישה נציגים לוועד. מתוכם נבחר נציג שיהיה אחראי על ניהול הכספים ועל ניהול חשבון הבניין המשותף באופן בלעדי – הרי הוא הגזבר.
הגזבר אמור לאסוף את הכסף מבין כל הדיירים, והוא בעל הגישה לחשבון המשותף. הוא יכול להעניק גישה במידת הצורך וככל שיראה לנכון גם לנציגים אחרים, אך בדרך כלל זו האחריות הבלעדית שלו.
במידה והגזבר נעדר מסיבה מסוימת, הוא רשאי למנות נציג אחר אשר ישמש כמחליף. כספי הבניין משמשים עבור הוצאות הקשורות לניהול ותחזוקת הבניין, רכישת פוליסת ביטוח בניין ועוד.
החובות של בעלי הדירות מבחינת חוקי ועד בית משותף
במסגרת חוק בתים משותפים, מפורטות גם החובות של בעלי הדירות והדיירים בבניין:
- חובה על הדיירים לשלם דמי ועד בית בזמן. מעבר לכך, הרי שעליהם להשתתף בהוצאות התחזוקה השוטפת שנועדו לשמור על המבנה. לנציגי הוועד שמורה הזכות לפעול משפטית כנגד דייר שאינו משלם בזמן ומקשה על ניהול החיים המשותפים.
- חובה לשמור על שימוש נכון ברכוש המשותף, וכמובן גם לשמור על שלמותו. דייר שאינו עושה זאת יקבל אזהרה מנציגי הוועד לפי חוקי ועד בית משותף. מעבר לכך, בהקשר של ביטוח בית משותף, חברת הביטוח עשויה להפעיל השתתפות עצמית עד גובה מסוים, תלוי כמובן בחומרת הנזק ובאופי הפגיעה וכמובן, כפוף לתנאי הפוליסה.
- כל דייר בבניין, ללא יוצא מן הכלל, אמור לעקוב בקפידה אחר חוקי ועד בית משותף, ובכלל אחרי התקנון, בין אם מדובר בתקנון המצוי ובין אם הוחלט על תקנון מוסכם. לצד זאת, במסגרת אסיפת הדיירים בדרך כלל מוחלט על כללי אתיקה מסוימים הקשורים לניהול החיים המשותפים במבנה, ומעת לעת גם מתקבלות החלטות. ככל שהחלטות אלו התקבלו ברוב של בעלי הדירות במבנה, וככל שאותם כללים מוסכמים מעוגנים במסגרת חוקי ועד בית משותף – כל דייר אמור לעקוב אחריהן. דייר שאינו עוקב אחר חוקי הבניין למעשה עובר על החוק, ואילו נציגי הוועד יכולים לפעול נגדו משפטית.
טיפים לבחירת פוליסת ביטוח איכותית
ביטוח לוועד הבית אינו מהווה רק פוליסה – הוא אמור לשמש בתור רשת הביטחון של נציגי הוועד, וכך גם של כל הדיירים. במילים אחרות, פוליסת ביטוח היא זו שמגנה עלינו מפני הוצאות גבוהות במיוחד בהינתן תרחישים לא צפויים, ולכן חשוב לבחור נכון.
מכאן נשאלת השאלה – כיצד בוחרים ביטוח איכותי לאחר שהבנו כל מה שצריך לדעת על חוקי ועד בית משותף? ובכן, הצעד הראשון יהיה להבין בדיוק אילו הרחבות אתם צריכים.
ההמלצה הכללית היא לבחור הרחבת ביטוח צד ג לבניין משותף, שהיא פחות או יותר סטנדרט מכיוון שהיא מגנה עליכם מפני תביעות מטעם גורם צד שלישי.
לאחר שאתם יודעים איזה הרחבות בדיוק אתם צריכים – תוכלו להשוות בין הצעות שונות כאשר המחיר הוא ביחס להרחבות שאתם מוסיפים. חשוב לא פחות לבדוק לעומק את תנאי הפוליסה, לרבות גובה ההשתתפות העצמית. חריגים וכדומה.
אז מה היה לנו?
לפי חוקי ועד בית משותף, זו האחריות של נציגי הוועד לרכוש פוליסת ביטוח שתתאים לכולם, ותאפשר לדיירים להנות מהגנה נרחבת. פוליסת ביטוח אמורה להכיל הרחבות מתאימות, והדרך הטובה ביותר לבחור היא כמובן, להתאים את ההצעה למאפייני הבניין כך שתתקבל הצעה אטרקטיבית ואיכותית.
אז אם גם אתם מעוניינים לבטח את הבניין שלכם ואתם לא רוצים להתפשר על פחות מהטוב ביותר – צרו קשר עוד היום עם חברת מרכז הביטוחים, ונציג יחזור אליכם בהקדם.
שאלות נפוצות
מה זו הרחבת חבות מעבידים?
הרחבת חבות מעבידים זו הרחבה שנועדה להגן על נציגי הוועד, ובכלל על כל הדיירים מפני תביעה מטעם עובדים המועסקים בבניין.
אותם עובדים, לרבות עובדי גינון וניקיון, כמובן אינם רוצים לתבוע כברירת מחדל – אך במידה וחלילה נפגעו או חוו פגיעה ברכושם במסגרת התפקיד, הרי שהבניין חשוף לתביעת נזיקין, ובדיוק מפני תרחישים כאלו ההרחבה הזו מגנה עליכם.
באילו מקרים משמשת הרחבת אחריות אישית של חברי הוועד?
הרחבה זו בעיקר נועדה עבור תביעות רשלנות ועד בית, למרות שגם במקרים אחרים ייתכן כי דייר מוצא לנכון להגיש תביעה כנגד אחד הנציגים. באופן כללי, דייר עשוי להגיש תביעה כנגד אחד הנציגים ככל שהוא סבור כי אינו ביצע את תפקידו כשורה, ביצע הטעיה (בין אם מכוונת ובין אם לא) והתנהל בצורה רשלנית.
בתור נציגי הוועד, האחריות שלכם היא אדירה, וטעויות אנוש בהחלט יכולות לקרות לפעמים. לכן, מוטב שתגנו על עצמכם מראש ותוסיפו את ההרחבה הזו לפוליסת הביטוח שלכם.
