במדינת ישראל רוב האנשים גרים בבית משותף, כאשר ההגדרה של בית משותף היא בית שיש בו לפחות שתי דירות אשר לכל אחת מהן יש בעלות נפרדת.
על מנת שהחיים בבית המשותף יהיו הרבה יותר נוחים ונעימים, וכדי להימנע עד כמה שאפשר מאינספור ויכוחים וקשיים שונים, אנחנו רואים שקיים חוק של תקנון בית משותף.
התקנון של הבית המשותף הוא למעשה מסמך שמחייב את כל בעלי הדירות בבניין להתנהג בצורה מסוימת ולהתחשב בחוקים שעליהם הוחלט לגבי הבניין ולגבי כל הרכוש המשותף.
חשוב לדעת: קיים תקנון בית משותף סטנדרטי, ואם בעלי הדירות בבניין לא יחליטו לעשות בו שינויים, הרי שאותו תקנון סטנדרטי יהיה זה שלפיו יש לפעול. כמו כן, גם במקרים שבהם כל הבניין שייך לקבלן אחד, ועוד לפני שאותו קבלן מוכר את הדירות לדיירים אחרים, חל על אותו מבנה תקנון בית משותף.
מתי ואיך ניתן לערוך ולשנות תקנון בית משותף?
למרות שקיים תקנון בית משותף סטנדרטי, כמובן שבעלי הדירות יוכלו להחליט גם לערוך אותו ולהכניס בו שינויים שיהיו ספציפיים בדיוק לבית שבו הם גרים. מה שכן, חשוב להבין שיש לעשות זאת בהתאם לחוקים, שכן רק אם נקפיד על כל הנהלים והחוקים התקנון באמת יהיה חוקי.
כך למשל, על מנת שתתקבל החלטה לשינוי בתקנון הסטנדרטי, צריך רוב של שני שליש מבעלי הדירות הבניין. מצד שני, אי אפשר לקבוע בתקנון זכויות על בעלי דירות או להטיל עליהם חובות ותשלומים שונים בלי הסכמתם.
בנוסף, על פי החוק אסור לחלק את הרכוש המשותף בין בעלי הדירות בלי שכולם הביעו את הסכמתם. אם, למשל, יש בבניין המשותף שלנו 40 דירות ו39 הסכימו ביניהם להצמיד את הגינה לדירה מסוימת אך דייר אחד התנגד, הרי שאי אפשר יהיה להצמיד את החצר לאותה דירה.
במילים אחרות, דרושה כאן הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין וחשוב מאוד לשים לב לנקודה הזאת.
התקנון המצוי
כאמור, בכל בניין משותף יש תקנון בית משותף מצוי. משמעות הדברים היא שאם בעלי הדירות באותו בניין לא טרחו להכניס מבעוד מועד את השינויים הרצויים לתקנון, הרי שהתקנון שיקבע ושבהתאם אליו יהיה צורך להתנהל, זה התקנון המצוי.
חשוב להבין שאומנם בחיי היומיום קשה לראות את החשיבות של תקנון בית משותף, אך מצד שני, ברגע שבו מתחילות הבעיות, התקנון הזה הוא המקום הראשון שאליו נפנה.
כבר היו דברים מעולם וגם השכנים הכי טובים מצאו את עצמם במריבות אינסופיות כי לא היה להם תקנון בית משותף ברור שבהתאם אליו היה עליהם לפעול. לכן חשוב להיות עם היד על הדופק בנושא הזה ולוודא שיש לבניין שלכם בדיוק את התקנון שכולכם מסכימים עליו, כי זה ימנע בעיות בעתיד.
תקנון מוסכם – איך זה עובד?
כמוזכר לעיל, בעלי תתי חלקות בבית המשותף יכולים לגבש ביחד את תקנון הבניין. לצד זאת, הם יכולים גם לשנות הוראות בתקנון, אך ראוי לציין כי לשם כך דרוש רוב מטעם בעלי הדירות בבניין.
כמו כן, ניסוח תקנון מוסכם (או שינוי של תקנון עליו כבר התקבלה הסכמה) תקף רק בהינתן התנאים הבאים:
- תקנון בית משותף אינו פוגע בזכויות של בעלי הדירות בבניין.
- התקנון אינו קובע תשלומים או חובות ללא הסכמה (כמו החלטה על ביטוח ועד בית).
- התקנון לא קובע הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, מבלי שהתקבלה הסכמה גורפת מטעם כל בעלי הדירות.
מכאן נשאלת השאלה – מה היחס בין תקנון בית משותף מוסכם לבין התקנון המצוי?
ובכן, במידה ולא נקבע בתקנון המוסכם התייחסות לחלק מהנושאים המופיעים בתקנון הישן – הרי שהוראותיו עדיין תקפות.
פתירת מחלוקות בין שכנים בעניין תקנון בית משותף
במקרים בהם עלולים להתעורר מחלוקות או סכסוכים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לנושאי התקנון, נציגות הבית המשותפת יכולה להגיש למפקח על המקרקעין והבתים המשותפים תביעה, וזו במטרה להכריע בעניין ולהגיע להסכמה.
החשיבות של סגירת ביטוח מראש
אחרי שקיבלנו קצת רקע על נושא התקנון, חשוב לדעת כי בעלי דירות בבניין משותף הם אלו האחראים לכל נזק שעלול להתרחש לרכוש המשותף, או חלילה לעוברי אורח שנפגעים בחלקים המשותפים של הבניין או כתוצאה משיפוץ.
לכן, חשוב מאוד לרכוש ביטוח בניין משותף – שלמעשה נועד לכסות אתכם מפני מקרים כאלו, והלכה למעשה משמש בתור רשת הביטחון של הדיירים בבניין.
סעיפים שהביטוח מכסה
ביטוח בניין ועד בית נועד להגן על הדיירים מפני פגיעות ברכושם או לחילופין, מקרים בהם עובר אורח נפגע במהלך שהות במה שמוגדר בתור 'הרכוש המשותף'. אז מה זה אומר בפועל – וממה הביטוח מגן?
הנה כמה דוגמאות:
- נזק למבנה המשותף – שריפה, נזק שנגרם בזדון, נזקי צנרת, התפוצצות מקור גז, נזקי טבע (רעידת אדמה, הצפה כתוצאה מגשמים) וכדומה.
- כיסוי עבור תכולת מחסנים ומועדוני הדיירים – בדרך כלל, במסגרת הביטוח תקבלו גם כיסוי עבור תכולת המחסן שלכם ותכולת מועדון הדיירים במידה וישנו. כך תוכלו לקבל החזר עד גובה תקרה מסוימת (תלוי בביטוח שסגרתם) במידה וחלילה התרחשו פריצות או לחילופין, תכולת המחסנים ניזוקה בעקבות נזק שאירע למבנה המשותף.
- ביטוח מתקנים ושירותים משותפים – במסגרת הביטוח נכללים גם כל המתקנים והשירותים המשותפים, כמו חדרי הכושר בבניין, חניון, מעליות, גנרטורים וכו'.
יש לציין כי ניתן לרכוש תכנית ביטוחית משולבת, אשר כוללת לצד ביטוח מבנה הרכוש המשותף גם את מבני הדירות בבניין.
לצד זאת, חשוב לוודא כי נכללות בפוליסה הרחבות שיכולות לשמש את הדיירים – כמו כיסוי לנזק מים למעליות, ביטוח מכפילי חניה, ביטוח שבר מכני למערכות הבית המשותף וכדומה.
בחירת הביטוח הנכון – מאיפה מתחילים?
ביטוח ניהול בית משותף נועד להגן בסופו של דבר על הדיירים, ולעזור להם לוודא שיש להם כיסוי מסוים מפני מקרים בהם אירע נזק לרכוש המשותף אותו הם חולקים שכן, במקרים רבים המשמעות של נזק כזה עלולה להיות עלות גבוהה מאוד, שלא תמיד הדיירים יוכלו לכסות בעצמם.
כדי לבחור חברת ביטוח אמינה, מומלץ לבצע השוואה מקיפה בין הצעות שונות, וכמובן לבדוק היטב את תנאי הפוליסה וגובה הכיסוי המירבי.
בשורה התחתונה
אחרי שסוגרים תקנון בית משותף, מומלץ מאוד לסגור גם פוליסת ביטוח עבור הרכוש המשותף אותו חולקים דיירי הבניין, וזאת במטרה לוודא כי קיים כיסוי עבור מקרים בהם נגרם לאותו הרכוש המשותף נזק משמעותי. אחת החברות המומלצות לכך כיום זו חברת "מרכז הביטוחים" – חברת הביטוח של ישראל.
תקנון בית משותף – שאלות נפוצות
האם חובה לסגור ביטוח לדיירי בניין משותף?
נכון לכתיבת שורות אלה, אין שום חובה חוקית על רכישת ביטוח עבור דיירי בניין משותף (מלבד ביטוח צד ג'). עם זאת, למרות שלא מדובר בחובה חוקית – עדיין מומלץ מאוד לעשות ביטוח כדי לכסות מפני נזקי צד שלישי ולהגן על הרכוש המשותף אותו חולקים כל הדיירים.
חשוב לקחת בחשבון כי ללא ביטוח מתאים, בכל מקרה בו נגרם נזק לרכוש המשותף או לגורם צד שלישי בעת בה הוא שוהה בחללים המשותפים בבניין – המשמעות יכולה להיות עלויות גבוהות מאוד, אותן הדיירים יצטרכו לכסות בעצמם.
הרחבת שירותי תיקונים וחירום – מה זה אומר בעצם?
כאשר אתם רוכשים פוליסת ביטוח לוועדי בתים ואחריות צד שלישי – באפשרותכם גם לרכוש הרחבות, ואילו שירותי תיקונים ושירותי חירום זו למעשה אחת ההרחבות הנפוצות ביותר כיום.
ההרחבה בעצם מכסה את העלות של הזמנת אנשי מקצוע עבור תיקונים כמו נזקי צנרת, איתור נזילות בצנרת ותקלות חשמל שאינן באחריותה של חברת החשמל.
בנוסף, תוכלו לקבל עם ההרחבה גם שירותי חירום 24/7 – כך שזמין לרשותכם תמיד מוקד פעיל דרכו תוכלו לדווח על תקלה מסוימת ולהזמין תיקון שיבוא לסדר אותה בהקדם האפשרי.
